Una casa al mare utilizzata tre settimane ad agosto può continuare a produrre spese per dodici mesi. E tra le voci che fanno più rumore c’è quasi sempre lei: l’IMU.
Eppure due appartamenti apparentemente identici, magari nello stesso quartiere, possono avere un costo fiscale diverso. Non per qualche strano stratagemma, ma perché destinazione dell’immobile, tipo di contratto e regole comunali possono cambiare parecchio il conto.
I “trucchi”, insomma, esistono. Ma quelli realmente interessanti sono perfettamente legali.
Il primo controllo da fare non è sull’IMU, ma sulla rendita catastale
Quando arriva il momento di calcolare l’IMU, molti proprietari guardano immediatamente l’aliquota applicata dal Comune. Prima, però, c’è un numero che merita attenzione: la rendita catastale.
È uno degli elementi utilizzati per determinare la base imponibile dell’imposta. Se i dati catastali dell’immobile non corrispondono alla situazione reale, quindi, può valere la pena farli verificare da un tecnico.
Attenzione: non significa che sia possibile chiedere arbitrariamente di abbassare la rendita perché sembra troppo alta. Una variazione deve avere motivazioni reali e seguire le procedure catastali previste.
Anche l’aliquota IMU non è identica in tutta Italia. I Comuni possono deliberare aliquote differenti entro i limiti previsti dalla normativa, ed è quindi necessario verificare quella applicabile al proprio immobile per l’anno di riferimento.
Affittare a canone concordato può cambiare parecchio il conto
Qui arriva una delle possibilità più interessanti.
Per gli immobili locati con un contratto a canone concordato, l’IMU calcolata applicando l’aliquota comunale viene ridotta al 75% dell’importo, equivalente quindi a uno sconto del 25%.
Ma non finisce qui.
Quando ne ricorrono le condizioni, il proprietario che sceglie la cedolare secca può usufruire dell’aliquota del 10% sui contratti a canone concordato, invece dell’aliquota ordinaria del 21% prevista dalla cedolare per molti contratti a canone libero.
Immaginiamo quindi un appartamento che rimane vuoto per gran parte dell’anno. Tenerlo semplicemente “a disposizione” significa continuare a sostenere i costi collegati alla proprietà. Affittarlo con una formula fiscalmente agevolata può invece produrre un reddito e, contemporaneamente, ridurre alcune imposte.
Naturalmente il canone non può essere inventato dal proprietario: il contratto concordato deve rispettare accordi territoriali, requisiti e procedure previste.
Il comodato a un figlio può dimezzare la base imponibile IMU
Ed è qui che la storia cambia ancora.
Una seconda abitazione concessa gratuitamente a un figlio o a un genitore può, in determinate circostanze, beneficiare della riduzione del 50% della base imponibile IMU. Non significa automaticamente pagare esattamente metà dell’IMU in qualsiasi situazione, perché devono essere rispettati precisi requisiti.
Il beneficio riguarda il comodato tra parenti in linea retta entro il primo grado, l’immobile deve essere utilizzato dal comodatario come abitazione principale e il contratto deve essere registrato. Sono inoltre previste condizioni specifiche relative agli immobili posseduti dal comodante. Sono escluse dall’agevolazione le abitazioni delle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.
Tradotto nella vita quotidiana: il classico appartamento dei genitori utilizzato stabilmente da un figlio potrebbe avere un trattamento molto diverso rispetto alla stessa casa lasciata semplicemente vuota.
Non basta, però, consegnare le chiavi e chiamarlo “comodato”.
Una casa realmente inagibile non viene trattata come una casa normale
C’è poi il caso dell’immobile che esiste sulla carta ma, nella pratica, non può essere utilizzato.
Per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, la normativa prevede una riduzione del 50% della base imponibile IMU per il periodo nel quale sussistono queste condizioni.
È una situazione completamente diversa dalla casa semplicemente vecchia, poco confortevole o bisognosa di qualche lavoro.
Un appartamento con cucina anni Settanta e infissi da sostituire non diventa fiscalmente “inagibile”. Servono condizioni oggettive e gli adempimenti richiesti dal Comune.
Lo stesso tipo di riduzione della base imponibile è previsto anche per determinati fabbricati di interesse storico o artistico.
Trasformarla davvero nell’abitazione principale è un’altra storia
Periodicamente riappare anche il consiglio più semplice di tutti: “sposta la residenza nella seconda casa e non paghi più l’IMU”.
Detta così è una pessima idea.
L’esclusione dall’IMU riguarda infatti l’abitazione principale, con le eccezioni previste per gli immobili classificati A/1, A/8 e A/9. Non basta quindi utilizzare un indirizzo soltanto sulla carta per trasformare magicamente una seconda casa in abitazione principale.
Se invece cambia realmente la propria abitazione principale, la situazione fiscale può naturalmente cambiare con essa.
Il dettaglio più importante è nascosto nel sito del Comune
Prima di fare qualsiasi calcolo vale la pena controllare la delibera IMU del Comune in cui si trova l’immobile.
Due seconde case con la stessa rendita catastale ma situate in Comuni diversi possono essere tassate diversamente proprio per effetto delle aliquote locali.
Ed è probabilmente questo il “trucco” meno spettacolare ma più utile: non dare per scontato che una seconda casa debba essere gestita fiscalmente nello stesso modo per tutta la vita.
Un contratto diverso, un utilizzo diverso dell’immobile o un’agevolazione realmente applicabile possono cambiare il conto. Senza società improbabili, residenze di fantasia o acrobazie fiscali.
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