Il cestello che smette di girare a metà centrifuga o una pozzanghera d’acqua sul pavimento del bagno trasformano all’istante una normale incombenza domestica in un potenziale scontro contrattuale. La domanda sorge automatica: chi deve saldare il conto del tecnico?
In una casa locata ammobiliata, la regola di base è netta: l’inquilino paga solo la piccola manutenzione ordinaria legata all’uso quotidiano, mentre il proprietario è tenuto a sostenere le riparazioni straordinarie, i guasti da vecchiaia dell’apparecchio e l’eventuale sostituzione integrale.
Questa distinzione, all’apparenza lineare, nasconde nella pratica dettagli tecnici precisi che stabiliscono con esattezza a chi spetti l’esborso.
La regola del Codice Civile: ordinario contro straordinario
Il riferimento normativo principale risiede negli articoli 1576 e 1609 del Codice Civile. La norma stabilisce che il locatore deve mantenere il bene in stato da servire all’uso convenuto ed eseguire tutte le riparazioni necessarie, eccetto quelle di piccola manutenzione, poste a carico del conduttore.
Lo stesso articolo 1609 c.c. chiarisce che le piccole riparazioni a carico dell’inquilino sono quelle provocate da deterioramenti prodotti dall’uso, e non quelle dipendenti da vetustà (l’invecchiamento naturale dei materiali) o da caso fortuito (come uno sbalzo improvviso di tensione sulla rete elettrica).
Se l’elettrodomestico ha dieci anni di servizio e cede il blocco motore, il deterioramento non è colpa di chi abita l’immobile da sei mesi: rientra nel naturale fine vita della macchina, e la spesa compete al proprietario.
Esempi pratici: quali guasti paga l’inquilino e quali il proprietario
La ripartizione delle spese tra le parti (spesso dettagliata anche nelle tabelle concordate tra associazioni di categoria come Confedilizia e sindacati degli inquilini come Sunia) segue una logica meccanica ben precisa:
Spettano di regola all’inquilino:
- La pulizia o rimozione di corpi estranei dal filtro di scarico (monete, forcine, residui tessili).
- La sostituzione del tubo flessibile esterno di carico o scarico lesionato o della guarnizione dell’oblò usurata dall’impiego continuativo.
- I danni causati da un utilizzo improprio o negligente, come il sovraccarico costante del cestello o la mancata decalcificazione in zone con acqua molto dura.
Spettano al proprietario:
- La rottura o bruciatura della scheda madre elettronica.
- Il guasto della pompa di scarico o del motore dovuto a decadimento fisiologico e vetustà.
- La sostituzione integrale della lavatrice qualora il tecnico certifichi che la riparazione sia antieconomica rispetto al valore del bene.
L’errore procedurale più frequente: chiamare il tecnico senza avvisare
Davanti a un cestello bloccato con i panni bagnati all’interno, la reazione immediata è spesso cercare un centro assistenza su internet, pagare l’intervento e poi inviare la fattura al locatore chiedendo il rimborso.
Questo comportamento rischia di far perdere il diritto al rimborso.
In base all’articolo 1577 del Codice Civile, quando la cosa locata ha bisogno di riparazioni che non sono a carico dell’inquilino, questi è tenuto a darne immediato avviso al locatore. È facoltà del padrone di casa scegliere il proprio tecnico di fiducia o verificare le garanzie attive sull’impianto.
L’inquilino può commissionare direttamente la riparazione e pretendere il rimborso soltanto se si tratta di riparazione urgente, dandone contemporanea comunicazione formale (tramite raccomandata A/R o PEC) al proprietario. Tuttavia, un guasto alla lavatrice difficilmente viene qualificato dalla giurisprudenza come emergenza indifferibile paragonabile a una perdita d’acqua che allaga i locali.
Cosa fare se il contratto deroga alla legge?
Nei contratti a canone libero (la formula cosiddetta 4+4), le parti possono talvolta concordare clausole specifiche sugli arredi, purché non alterino la causa del contratto. Nei contratti a canone concordato (3+2), invece, la ripartizione segue vincoli più rigidi legati alle tabelle ministeriali e agli accordi territoriali.
Un principio resta comunque invalicabile: l’inquilino non può mai autoridursi il canone d’affitto trattenendo arbitrariamente l’importo della fattura della lavatrice. La giurisprudenza di Cassazione ha più volte ribadito che l’obbligo di pagare il canone è primario e autonomo: compensare unilateralmente le spese espone al rischio di sfratto per morosità.
Se il proprietario rifiuta di intervenire a fronte di un guasto strutturale formalmente segnalato, la via corretta è metterlo in mora per iscritto, richiedendo l’intervento entro un congruo termine o la risoluzione per inadempimento.
DOMANDE FREQUENTI
Se la lavatrice si rompe nelle prime settimane dall’ingresso in casa, chi paga?
Paga il proprietario. Il locatore ha il dovere di consegnare l’immobile e i suoi arredi in buono stato di manutenzione (art. 1575 c.c.). Un guasto che si verifica a ridosso della consegna si presume derivante da vetustà o da vizi preesistenti all’ingresso del nuovo conduttore.
Il proprietario può obbligare l’inquilino a comprare una lavatrice identica in caso di rottura?
No. Se la rottura è dovuta a vetustà, l’acquisto del nuovo elettrodomestico compete al proprietario. Se invece la rottura è dipesa da colpa grave accertata dell’inquilino, questi deve risarcire il danno, parametrato al valore reale (e non al prezzo del nuovo) di un apparecchio già usato e ammortizzato negli anni.
FONTI UTILIZZATE
- Codice Civile Italiano, Articoli 1575, 1576 (Esecuzione delle riparazioni), 1577 (Avviso al locatore) e 1609 (Piccole riparazioni a carico dell’inquilino): Brocardi.it – Art. 1576 c.c. e Brocardi.it – Art. 1609 c.c..
- Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, Decreto Interministeriale 16 gennaio 2017 (Criteri di ripartizione degli oneri accessori tra locatore e conduttore in allegato D).
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