Una casa costa 200.000 euro, la banca ne finanzia 160.000 e sul conto ci sono i 40.000 euro mancanti. Il conto sembra tornare. Eppure quei risparmi possono non bastare per arrivare al rogito.
Per comprare casa bisogna aggiungere al prezzo le imposte, il compenso del notaio, l’eventuale provvigione dell’agenzia e, se si chiede un finanziamento, le spese del mutuo. La somma necessaria dipende dal regime fiscale della vendita, dai requisiti dell’acquirente e dai servizi utilizzati: non esiste una percentuale aggiuntiva valida per tutti.
Il passaggio decisivo è separare due domande: quanto costa l’operazione nel suo insieme e quanti soldi devono essere disponibili prima di ricevere le chiavi.
L’anticipo del mutuo non comprende le altre spese
La Banca d’Italia spiega che normalmente il finanziamento arriva fino all’80% del valore di perizia. Esistono offerte che superano questa soglia, ma condizioni e garanzie vanno valutate.
La parola da osservare è perizia. Se il prezzo concordato è 200.000 euro e la valutazione della banca si ferma a 180.000, un mutuo pari all’80% di quest’ultimo valore sarebbe di 144.000 euro. La differenza da coprire salirebbe a 56.000 euro, ancora prima delle spese accessorie. È un esempio aritmetico, non una previsione sull’importo che una banca concederà. L’economia per tutti
Anche la caparra va collocata correttamente: se la compravendita si conclude regolarmente, viene normalmente imputata al prezzo. Non bisogna quindi contarla due volte, prima come anticipo e poi come costo aggiuntivo.
Quali imposte si pagano per acquistare una casa?
La distinzione fiscale non è soltanto tra prima e seconda casa. Conta anche se la vendita è soggetta a IVA: comprare da un’impresa non comporta automaticamente pagarla.
Per una persona fisica che acquista fuori dall’attività professionale o imprenditoriale, il quadro ordinario è questo:
| Tipo di acquisto | Imposte principali |
|---|---|
| Da privato o impresa in esenzione IVA, con benefici prima casa | Registro 2%, minimo 1.000 euro; ipotecaria 50 euro; catastale 50 euro |
| Da privato o impresa in esenzione IVA, senza benefici prima casa | Registro 9%, minimo 1.000 euro; ipotecaria 50 euro; catastale 50 euro |
| Vendita soggetta a IVA, con benefici prima casa | IVA 4%; registro, ipotecaria e catastale 200 euro ciascuna |
| Vendita soggetta a IVA, senza benefici prima casa | IVA generalmente 10%, oppure 22% per immobili A/1, A/8 e A/9; registro, ipotecaria e catastale 200 euro ciascuna |
Il riferimento è il quadro illustrato dal Consiglio Nazionale del Notariato. Le aliquote non vanno applicate tutte insieme: dipendono dal caso. Consiglio Nazionale Del Notariato
“Prima casa” non significa semplicemente prima abitazione comprata nella vita. L’agevolazione richiede condizioni specifiche relative all’immobile, alla residenza o attività e agli altri immobili posseduti. Prima di inserirla nel budget, conviene far verificare il diritto al beneficio dal notaio. Dettaglio Parte
Il 2% non si calcola necessariamente sul prezzo
Nelle compravendite abitative ammesse al sistema del prezzo-valore, l’acquirente può chiedere nell’atto che l’imposta di registro sia calcolata sul valore catastale, pur dichiarando il prezzo effettivo.
Per una prima casa, la formula indicata dall’Agenzia delle Entrate è:
Rendita catastale × 1,05 × 110.
Con una rendita di 800 euro, la base imponibile diventa 92.400 euro. Il registro al 2% vale 1.848 euro; aggiungendo 50 euro di imposta ipotecaria e 50 di catastale si arriva a 1.948 euro.
Se invece una casa da 200.000 euro viene venduta con IVA al 4%, questa ammonta a 8.000 euro. Con le tre imposte fisse, il totale delle voci fiscali indicate è 8.600 euro. Il confronto mostra perché conoscere soltanto il prezzo non basta per stimare le tasse. L’acquisto della casa
Notaio e agenzia: quali importi chiedere nel preventivo?
Non c’è una cifra unica da attribuire al notaio senza conoscere l’operazione. Bisogna chiedere un preventivo che separi compenso, IVA sul compenso, anticipazioni e imposte riscosse per lo Stato.
Questo evita un doppio conteggio: se il totale comunicato dallo studio comprende già le imposte di acquisto, aggiungerle nuovamente al budget gonfia la stima. Il Notariato chiarisce che registro, ipotecaria e catastale vengono versate dall’acquirente al notaio, che provvede agli adempimenti fiscali. Consiglio Nazionale Del Notariato
Con il mutuo occorre verificare anche il costo del relativo atto: il preventivo della sola compravendita potrebbe non comprendere questa prestazione.
Per l’agenzia, fatti indicare per iscritto provvigione, trattamento IVA e momento del pagamento. Una percentuale senza precisare se l’IVA è inclusa non descrive l’esborso finale.
Supponendo, soltanto per fare un calcolo, una provvigione del 3% più IVA al 22% su 200.000 euro, il compenso sarebbe di 6.000 euro e il pagamento complessivo di 7.320 euro. Il 3% è un’ipotesi, non una tariffa obbligatoria.
Non dare neppure per scontato che tutto si paghi al rogito: la Camera di commercio di Torino richiama l’importanza di concordare importo e scadenza, distinguendo il momento in cui matura il diritto alla provvigione da quello del pagamento. to.camcom.it
Quanto aggiunge il mutuo al costo dell’acquisto?
Oltre agli interessi, da sostenere nel tempo, il finanziamento può comportare istruttoria, perizia, spese notarili, imposte e coperture assicurative richieste dalla banca.
Nel regime dell’imposta sostitutiva, per i finanziamenti che ne hanno i requisiti, l’aliquota è 0,25% per l’acquisto della prima casa e 2% per l’acquisto di altre abitazioni, come spiega il Notariato.
Su un mutuo di 160.000 euro significa rispettivamente 400 o 3.200 euro. Sono somme distinte dalle imposte pagate per comprare l’immobile. Consiglio Nazionale Del Notariato
Per confrontare le offerte serve il TAEG, ma il TAEG non comprende ogni esborso dell’operazione, per esempio le spese notarili. Chiedi anche il PIES, il prospetto personalizzato della banca, e l’importo netto che sarà effettivamente disponibile. L’economia per tutti
Il preliminare e le spese prima delle chiavi
Anche il compromesso ha un costo: la registrazione prevede 200 euro di imposta fissa, oltre a bollo e agli eventuali tributi proporzionali.
Per caparre confirmatorie e acconti non soggetti a IVA, la disciplina del registro prevede lo 0,5%, oppure la minore imposta applicabile al definitivo. L’imposta proporzionale viene imputata a quella principale dovuta al definitivo: non va sommata integralmente una seconda volta. Dettaglio Articolo
Se si sceglie un preliminare notarile trascritto, occorre un preventivo specifico. Registrazione fiscale e trascrizione nei registri immobiliari sono adempimenti diversi. Consiglio Nazionale Del Notariato
Nel budget pratico vanno poi inseriti gli eventuali controlli di un tecnico, i lavori necessari, il trasloco e le utenze. Non sono tutti costi obbligatori della compravendita, ma incidono sui soldi necessari per entrare in casa.
Come calcolare i risparmi che servono
Il conto utile è:
Prezzo − mutuo netto disponibile + imposte e spese accessorie non già conteggiate.
Nell’esempio della casa da 200.000 euro, con 160.000 euro netti disponibili dal mutuo, acquisto prima casa da privato, rendita di 800 euro e agenzia al 3% più IVA, si parte da:
| Voce | Importo |
|---|---|
| Prezzo non coperto dal mutuo | 40.000 euro |
| Imposte di acquisto con prezzo-valore | 1.948 euro |
| Agenzia nell’ipotesi indicata | 7.320 euro |
| Subtotale | 49.268 euro |
Il subtotale non è il budget finale: mancano notaio, costi del finanziamento e del preliminare non già assorbiti, eventuali verifiche e spese per l’ingresso. Le somme di prezzo già versate come caparra vanno invece sottratte da quanto resta da pagare al venditore.
Prima di firmare una proposta, chiedi tre conteggi scritti: studio notarile, agenzia e banca. Affianca agli importi le scadenze: una somma sostenibile nel complesso può diventare un problema se va pagata prima che il finanziamento sia disponibile.
10. FONTI UTILIZZATE
- Agenzia delle Entrate – L’acquisto della casa, per imposte e prezzo-valore. Per il preliminare è stata utilizzata la normativa successiva, poiché quella sezione della guida non è aggiornata.
- Consiglio Nazionale del Notariato – Acquistare un’abitazione.
- Consiglio Nazionale del Notariato – Trattamento fiscale del mutuo.
- Consiglio Nazionale del Notariato – Il contratto preliminare, per la trascrizione.
- Banca d’Italia – Mutuo ipotecario.
- Ministero dell’Economia e delle Finanze – DPR 131/1986, Tariffa, parte I, articolo 10.
- Camera di commercio di Torino – Manuale per il mediatore immobiliare.
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